今年以来，随着降价潮的蔓延，万科、金地等A股1季报表现欠佳，楼市预期持续走低。5月1-2日北上广深一线城市成交数据显示，、深圳等楼市成交大幅跳水，跌幅超80%；上海、广州等降价促销楼盘增加，诸如雅居乐当年的佛山地王项目更是近半价“跳水”出售。同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，受到银行信贷紧缩影响，一线城市房价上涨幅度放缓，大中城市个别楼盘出现大幅降价逆袭，意味着当前部分城市存量大，定位高端楼盘去化压力加剧。随着年初长三角降价潮的蔓延，今年内地房地产市场红五月不红。根据数据统计，5月1-2日期间，一手住宅成交106套，成交均价约为2.51万元/平方米；上海一手住宅成交427套，成交均价约为2.81万元/平方米；广州5月1-2日广州合计网签302套，面积33303平方米，成交均价13681元/平方米；深圳市场一手住宅成交仅21套。2013年“五一”假期，新建商品住宅(含保障房)803套；而深圳2013年5月1-2日期间，成交套数130套，2014年同比下跌83%。 广州以及上海两地房企在促销方面力度加大，以上海为例据统计数据显示，5月份上海共有269个项目采用优惠促销，环比打折盘数量上升36个，在售项目折扣数量明显增多，部分中高端项目更是给出了50-100万左右的折扣优惠。在广州市场上，从今年2月份开始，诸如雅居乐、敏捷等房地产商拉开降价大幕，雅居乐旗下6大旅游地产项目，均有全线7.8折优惠。不仅5月开门红难见，今年4月份一线城市成交情势已表现逊色。数据中心最新统计，2014年4月广州全市一手住宅网签5195套，同比去年4月下跌7.5%，环比3月则大跌16.7%。2014年4月深圳一手住宅成交2649套，下跌32%，均价为23931元平方米，表现上涨。根据链家地产市场研究部统计，4月新建商品住宅(含保障房)网签量为6091套，比3月同期减少16.4%。张宏伟表示，银行信贷紧缩已是既定的事实，已经影响到“金三银四”整个市场成交量，表现欠佳。上半年房企应上半年“平价跑量，现金为王”。 降价潮已由三、四线城市到二线城市，进而向一线城市推进。包括上海，也不可避免地出现“阶段性一跌”。以今年2014开春后首先降价的城市杭州为例，其目前的状态是价量齐跌——统计数据显示，1~3月杭州市区商品住房成交10112套，同比-37.8%，成交均价15388元/平方米，同比-11.3‰更让人忧心忡忡的是待售库存量的激增。截至3月底，市区可售商品住房76004套(其中主城区31881套)，同比+36.2%。成都已沦为楼市重灾区,无独有偶，同属二线的成都也身陷险境，“断崖式跳水”盘此起彼落！典型案例是知名港资开发商九龙仓项目“御园”，由原来的13000元/平方米大降5000元/平方米，遭先前购置的数百名业主围堵售楼处，打出“价格欺诈、退房”的。更“夸张”的是由雅居乐与星河湾联合开发、位于成都城南高端盘“铂雅苑”，房价从18800元/平方米直降6000余元至13000元/平方米！足可说明成都楼市的惨烈程度并不亚于杭州与无锡。即使从公布的数据上来看，成都市场并无异状——国家统计局公布〈2014年3月份70个大中城市新建商品住宅价格指数〉，显示成都房价环比+0.3%，同比+8.3%，却仍无法扭转因政策(限贷)调整所带来的“”！ 降价潮将由三、四线到二线，进而向一线城市推进、传导，这符合市场运作的常态——核心圈“领先热最后落”。包括“中国房价最坚固的堡垒”——上海，也不可避免地出现“阶段性一跌”。其实上海已有部分地区与楼盘根本等不及5月传统销售旺季的到来，从原来尚属“议价空间范畴”的5～8%之阴跌，进入到8～10%的阳跌。近期便有外高桥(600648，股吧)“新城碧翠”以“8万抵190万”促销，等于单价从4.5万元降到3.7万元，跌幅可谓“怵目惊心”。今年4月，市二手房成交量为9740套，环比下跌7.3%，同比上涨44.6%；新房成交量为9191套，环比下跌21.3%，同比下跌42.0%。 4月份，新建商品住宅新增供应项目比3月大幅增加，新开盘项目全面覆盖10个行政区且各种类型都囊括，既适合刚需首套置业又适合改善型需求。但令人失望的是，供应量的增长，并未带来成交量的同步增加。新房与二手房市场相互影响，观望情绪彼此传递，但二手房成交量环比降幅要远低于新房。从全国情况看，一线城市楼市比二三线城市要相对坚挺，尚未出现大的降价现象，但购房者期待降价的心情比较强烈，市场情绪一触即发。某全国知名房企副总裁对未来房地产市场趋势的悲观看法，经网络开来，影响非常大。极少数城市小心翼翼的放松限购措施，未能扭转整个楼市继续向下调整的形势。 根据链家地产市场研究部的统计数据,扣除保障房后,4月纯商品住宅成交4258套,比3月同期下降18.4%,比去年4月份下降18.1%。成交均价也出现明显下调,仅为每平方米2.5万元左右,环比上月下降超过10%。链家地产市场研究部分析师张旭认为,4月份商品住宅成交大幅回落,一部分原因是受到假期影响,更重要的是政策和市场预期直接了大量需求。信贷政策持续收紧使得购房难度不断升级,自住型商品住房政策也吸引了大量购房人群。尤其4月份两个自住型商品住房项目入市,延缓了刚需购房者向商品房市场的节奏。 专家指出,一段时间以来,全国房地产市场呈现下调趋势,房地产投资增速明显下滑,房价下调城市数量持续增加。房价下降的预期在购房人群中有所加深。如果市场没有明显回暖,这种深度观望情绪或将持续较长时间。根据链家地产市场研究部的统计数据,4月均价在每平方米2万元以下的纯商品房成交占比达到36.62%,比上个月增加约22个百分点。 “与二手住宅市场的价格表现一致,纯商品住宅价格逐渐下调迹象。”张旭说,“如果短期内需求观望没有明显缓解,将会有更多的开发企业启动‘以价换量’的销售模式”。 4月房地产业商务活动指数和新订单指数均在枯荣警戒线以下，只有价格指数略有抬头。中原地产市场研究总监部张大伟分析，价格指数上升与一二线城市开发商之前拿地价格较高有关，但整体而言，楼市新一轮向下调整的态势已经明确：不管是从一二线、还是三四线城市房企的表现来看，对于未来市场的预期都出现一定调整，特别是从连续四个月成交量低迷的情况来看，未来楼市进一步调整的趋势已经进一步出现。 专家表示，紧缩的房地产信贷规模已对楼市产生作用，进一步降温将是楼市发展大趋势。而放缓的投资增长、下降的商品房成交量、下滑的房价都在预示着楼市“小拐点”的到来。 中国银行(601988，股吧)国际金融研究所宏观研究员李佩珈表示，紧缩的房地产信贷规模已对楼市产生作用，进一步降温将是楼市发展大趋势。而放缓的投资增长、下降的商品房成交量、下滑的房价都在预示楼市“小拐点”的到来。 对于“小拐点”，李佩珈解释说，在中低收入居民住房需求依然强烈的大背景下，楼市短期内出现波动应被视为“小拐点”。“小拐点”的特点是时间跨度和波及范围有限。 一些专家认为，地产开发贷款、个人购房贷款余额增速下滑对房地产贷款余额增幅放缓贡献最大。情况也确实如此，从央行发布的数据可知，在房地产贷款余额增速上涨的同时，3月末地产开发贷款与个人购房贷款余额增速分别比上年末降低2.2个和0.9个百分点。 李佩珈强调，事实上，个人按揭贷款减速最为明显，“我们掌握的数据是，1月到2月个人按揭贷款增速比去年同期放缓55.9个百分点。”在分析原因时，李佩珈解释，受去年年末以来流动性紧张影响，个人购房贷款获得性难度增加，再加上去年高基数和购房者预期改变的影响，国内商品房销售增速出现了下滑。虽然多种迹象表明楼市“小拐点”已到，但情况并不糟糕。最直接的是，房地产开发贷款依然保持平稳增长。央行数据显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元，同比增长18.3%，增速比上年末高2个百分点。 李佩珈分析认为，从房地产企业开发资金来源来看，利用外资增幅为负，但国内贷款则保持基本稳定。稳定的信贷投入也与国家“促进房地产市场持续健康发展”的调控目标密切相关。而这一调控思也在近期被相关部门再次强调。3月份，住建部副部长齐骥就对楼市提出“双向调控”的调控思。 李佩珈认为，从“双向调控”不难看出，为避免经济出现大幅波动，国家对楼市调控政策并未采取“一刀切”的严厉措施，而是“有松有紧”。这种“松紧”也体现在银地产开发贷款投放对象上。近日有称，为抢占优质房地产企业资源，部分银行涉嫌违规利用没有固定期限的“永续贷款”方式向房企发放贷款。对于这一现象，李佩珈解释说，从银行自身发展来看，楼市目前虽然处于调整期，但在城镇化、棚户区等建设需求的助推下前景依然看好，这也是吸引银行投放甚至违规投放信贷资金的主要原因。 |